seo网赚郁亮万科内部讲话:我们找不到一个和房产赚钱

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2月25日,万科集团微信公众号“万科周刊”发布了万科企业有限公司董事长于亮的讲话(000002.sz 02202)。香港),在集团2019年目标和行动沟通会议上。

这场沟通会以“收敛聚焦,巩固提升基本盘”作为主题。郁亮指出,经济大势和人口结构这两项大的宏观趋势比宏观调控政策对万科的影响更大、更长远。2019年,面对高度的不确定性,应该摒弃一切投机、侥幸心理,跳出路径依赖和牛市思维,围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位,依托事业合伙人机制,坚持以“客户为中心,以现金流为基础,合伙奋斗,持续创造更多真实价值,实现有质量发展”的长期经营指导方针,稳住基本盘。

对于宏观形势,郁亮指出,经济下行压力加大,“L”型走势尚未探底,宏观形势并不乐观。2019年,万科要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,保证万科活下去、活得好、活得久。

而从行业层面看,郁亮提出了三个方面的观点。郁亮称,住宅全面短缺时代结束,政策层面继续坚持“房住不炒”的基调。另外,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈。行业的转型绝非易事。

郁亮提及,过去房子有财富效应,买了房子可以涨价,但今天这个局面也发生了改变,因为“房住不炒”, 房子是用来住的,不是用来炒的,郁亮提及,过去房子有财富效应,买了房子可以涨价,但今天这个局面也发生了改变,因为“房住不炒”, 房子是用来住的,不是用来炒的,住房的金融投资属性会被长期抑制住。

但在郁亮看来,行业仍存机会。郁亮表示,中国的城市化进程仍在继续,房地产仍然会维持较大规模。不同地区、不同业态之间,不平衡不充分的问题还非常明显,比如住宅消费并不是整体过剩,而是有些过剩,有些还没被满足,这就是为什么要“限”的原因。关于租购并举,购的部分已表达很充分,但租的部分才刚刚开始,人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。

郁亮在讲话中提到了万科的质量安全问题,郁亮称,“集团最近发生好几起工程事故,这是不可接受的,严重影响了万科的声誉,所以质量问题会给我们造成安全问题。”

对万科而言,郁亮提出了五个工作目标:基于战略,明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘;基于市场,梳理、调整、配置好资源(项目、资金和组织资源);基于客户,打造客户愿意买单的好产品、好服务;基于安全,守住安全、质量与价值观底线;基于事业合伙人机制,建设矢量组织(战略方向、价值观导向)、冠军组织(以赢为目标,让状态最好的人上场)和韧性组织(抗风险、反脆弱、抗打击)。

以下为全文:

各位同事:

大家上午好,今天首先由我就“2019年集团目标与行动沟通会”主题“收敛聚焦,巩固提升基本盘”作报告。

今天,主要讲两个问题:第一,为什么要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”?总部现在做事情前特别讲究为什么做,但很多时候我们并没有思考清楚这个问题,或者答案经不起推敲。所以,我们要求总部做每一件事,必须讲清楚为什么才可以做,否则不能给各业务单位提要求。第二个问题,我们要在2019年实现什么样的工作目标?回答清楚这两个问题后,祝总会在“2019年度集团重点工作“中谈如何做。

为什么要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”?我想从三个方面来谈:首先从宏观层面来看,有两个问题对我们影响特别大。

第一是经济下行压力加大,“L”型走势尚未探底。昨天公布的社会商品零售总额增幅8.1%。这是历史最低点,经济下行压力加大,并不是我们自己的判断。2016年《人民日报》权威人士指出:“我国经济下行压力并未消除。综合判断,我国经济运行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走势。这个L型是一个阶段,不是一两年能过去的。今后几年,总需求低迷和产能过剩并存的格局难以出现根本改变,经济增长不可能像以前那样,一旦回升就会持续上行并接连实现几年高增长”。2018年10月31日中央政治局会议又提出“经济下行压力有所加大”,要“高度重视,增强预见性,及时采取对策”。

过去我们听得最多的是“触底反弹“,我们的经历也是“触底反弹”。但权威人士告诉我们,现在L型的竖线还没有到底,一般预计到2020年左右才有可能见底。更值得关注的问题是,L型的那一横不知道会持续多少年,日本已经持续20年还未完全走出来。这突破了我们过去的认知,与过去的经历完全不同,房地产行业从来不能脱离经济大势,所以我们要深刻认识到,宏观形势并不乐观。今年(指2018年,下同)四季度BG(编者注:四大区域+物业)、BU(编者注:包括长租、物流、印力等)在做事业发展计划的时候,基于过去的经验,对宏观形势判断都过于乐观,期待不久后的“触底反弹”,但如今的宏观形势已经不是这个样子,不是过了今年、明年就会好转,我们需要做好长期准备。
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城市发展与投资逻辑的基本模型

如果你是一个城市的管理者,你会如何发展一个城市?

一个城市的发展通常有两种模式:一种是像中国60-70%的城市,如北京、成都和郑州,它们以城市的中心为圆心,把馅饼撒向周围,形成一个圆形城市。

这种模式的运行效率在发展的早期阶段是相对经济的,因为在同心圆中,可以保证等距离的人就近迁移。然而,随着馅饼摊变得越来越大,导致生产和居住的分离,很容易造成整个城市早晚的潮汐交通堵塞。(生产与居住的分离是指工业区与居住区的分离)

二是类似深圳和重庆的不规则多核开发模式。

以深圳为例。龙华是地理中心,福田是行政和金融中心,宝安是人口中心(宝安是深圳人口最多的地区)。其他地区有不同的优势。简而言之,每个地区都有一个精确的位置,没有“城市中心”的概念。所有中心都相互整合,交通压力相对较小。

生产和住房一体化是一种理想的发展模式,这意味着你可以在一个地区工作、消费和生活。住在深圳龙岗的朋友们,没有什么可以停止一年的福田和南山之旅。福田和南山的朋友可能已经一年没来龙岗了。

在北京、广州和上海,什么行业最赚钱,这几乎是不可能的。

例如,广州是一个单核城市,天河有60%以上的高端就业机会。从早上7点到8点,荔湾、白云、增城和番禺几乎所有的人都涌入天河中央商务区,成千上万的人晚上下班后四散奔逃。

我们应该如何投资于具有单核和多核发展模式的城市?

首先,我们必须理清房价与城市发展的关系。

为什么市中心或区中心的房价高?这是因为它体现了一个城市和一个地区在就业、教育、商业、医疗、体育、交通和其他各种因素方面的有效合作。

换句话说,一个在市中心工作的人年薪100万英镑是不现实的,你想让他住在30公里外的远郊,早晚跑来跑去工作。

他最合理的方法是在市中心购买附近的房产,利用节省下来的时间和精力来赚更多的钱。

事实上,买房是一种对资源的占有。当你在市中心买房子时,你拥有那里的合作资源,包括就业、医疗、教育、交通等。

一般来说,谁有能力赚很多钱,谁就住在一个效率高、地理位置好的地方。如果你赚不到很多钱,就住得远远的,退而求其次。

离题一点,谈一个问题,一个朋友曾经非常焦虑地对我说:一线城市的房价太高,许多年轻人买不起房子。照这样下去,情况非常严重!

听到这里,我轻轻地把杯子放在桌子上,慢慢地说,“有多严重?”买不起房子是很正常的。除了白居易在古代不容易住在长安之外,英美近代买不起房子的现象也持续了100多年。发生什么事了吗?如果你想让他们买得起房子,就捐点钱。

城市本身是资源竞争的结果,谁有钱谁就有。

你一年挣几百万,好吧,留下来买房子,安居乐业;你一年挣50万元,好吧,去二线省会;你一年挣25万元。好吧,回家买你自己的房子。你一年挣10万元。对不起,但是我暂时不能买它。存起来。

多少钱,要做多少事,这不正常吗?

哦,当你买不起房子的时候,你叫嚣年轻人买不起房子,并要求政府免费送一套?否则,社会就不正常。不存在的

如果每个人都能在北京买得起房子,这个国家将不得不建几栋房子?

更进一步,回到主题,房价与城市发展的关系。在城市里,人们总是准时花钱。这个部门越有效率,节省的时间就越多,房价就越容易上涨。因此,有必要提前计划。

例如,规划地铁与公路主干道的交叉口,交通协调效率高,节省通勤时间。

例如,在学位室领域,教育资源的合作是有效的,优等生很容易来自著名学校,孩子们有前途。

例如,高端就业领域工作合作效率高,容易找到高薪工作等。

我们如何提前找到这些潜在的部门?

02

山水对城市形态的影响

以三个城市为例:

重庆不是一个以单一中心为中心的城市,而是一个以多个中心同时发展的城市:从最初的五个商业圈到后面新牌坊的传说,到宇宙后面中心的赵木山,到中央公园观音桥的重建,到大学城VS国王茶园,北边有大竹林,李佳,岳来,蔡佳,到北龙兴等。

重庆的城市发展被铜锣山、歌乐山、长江和嘉陵江分成几个中心,城市的总体方向是“南行”。


重庆地形图

深圳的改革开放始于罗湖区。然而,由于东部是吴彤山,北部是杨泰山和唐郎山,南部是香港,深圳逐渐向西发展了福田、龙华、南山和宝安。这座城市的总体方向是“一直向西”。

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人们总是喜欢住在河边。昆明的发展受到湖泊的影响。城市整体发展沿滇池向南展开,逐步发展,城市脉搏的总体方向“一路向南”


其他城市如上海“一路向西”和广州“一路向东”等等,仅举几个例子。

如果你知道城市的形态和城市脉动的方向,你怎么能挑选出会飙升的板块呢?

03

如何挑选最有利可图的行业

无论是什么样的发展模式,当城市发展到一定程度而你震惊的时候,城市延伸的趋势和强度都会得到反映。结果,大量的人将沿着城市的动脉涌入,房价将会加速上涨。

例如,深圳一直在向西发展。在过去十年左右的时间里,如果你在南山和西部的宝安买房子,房价的上涨将是惊人的,因为那里会有很多人搬进来。提前布局,利用这种情况,可以大赚一笔。

一个部门目前的房价是由现有人口决定的,而未来的房价上涨则是由新增人口决定的。换句话说,沿着城市的动脉方向,一条地铁或一个行业能带来多少人将极大地影响这个行业未来的发展。

吸引的新人越多,房价就会上涨得越多。

过去,中国一、二线城市建成区的增长速度每年增加一公里,即沿距市中心5-8公里的边缘,这不仅保证了二手流通的安全,也保证了未来5-8年增长的回报。这是投资郊区新房子的秘密。

钱,我们追不上,只能提前在某个地方等着它,在城市成熟区边缘布局,等着强大的购买力溢出,大概率去赚。

在离市中心成熟区30多公里的地方投资一个新城市值得吗?

在平地上建一座新城需要很多钱。建造它确实需要人民币和时间。没有钱,你什么也做不了。卖地可以解决一些问题,但这还不够。这将导致政府没有钱,新城镇变成一个未成熟的项目。

之前,在规划中大声叫嚷的体育场被关闭,学校被关闭,医院被关闭,道路和桥梁设施直到中途才开始。

房地产投资必须明白,“好的规划”和“好的事实”是两码事,不能被政府接受。

中国地方政府一个接一个地要求取得成就。高层领导人被替换后,很少有人会负责他留下的新城镇。他们会自动死亡,风险很大。

此外,30公里的行程实际上接近中国通勤的极限,因为每个人早上8: 30只有24小时去上班,而30公里的行程需要大约2个小时才能到达公司,这意味着每天早上6:30起床,早起实在让人无法忍受。

因此,我们得出的结论是,一线城市的通勤距离大于25-30公里,二线城市大于15-20公里的新区应尽量避免。

这些郊区新城不仅居住不舒适,而且二手流通也很差。

也就是说,如果你在一个新的郊区买房子,将来很难卖掉它,因为市场上有太多的新建筑,而且价格也不贵,所以你的二手房根本卖不出去。

新城没有多少,也就是说,市场上有很多房子和很多手。为什么要买你的二手货?

回到本质上,真正决定一所房子价值的是它背后的巨大需求,而不管规划、设计、人口引进、工业、政府利益等手段和方法如何。

如果对一个地区或房地产有很大的需求,即使政府没有把它建得很好,也没有很好的规划,它的价格也会很高。

需求量很大,价格也很高。供求决定价格。

相反,一些每天成为头条新闻的新区似乎规划得非常好,但不够受欢迎,已经成为不成熟的项目。因为没人想要它。

投资房地产,你应该相信市场而不是政府,否则你很容易陷入困境。

至于如何挑选最有利可图的部门,我们得出了一个结论:

沿着城市的动脉方向,在一个城市的成熟地段边上只买三栋房子,等待购买力溢出,很有可能赚钱。

当然,购买远郊是穷人无奈的选择。如果你必须购买远郊,选择一个有巨大增长潜力的。

04

对城市板块的终极理解

从长远来看,每个板块都会上涨,但不同的是哪个上涨得快,哪个上涨得慢。

一个大国、一个大城市的核心竞争力,不是建了多少地铁,建了多少学校和商业中心,而是城市的法治和人民的精神。

没有法治和冒险精神,这座城市就没有未来。

在一个官员勒索企业和黑社会团伙猖獗的地方,人们会一个接一个地迁移到其他地方,外国商人不会来,那么城市里没有任何基础设施只是装饰。

因此,在选择最有利可图的行业之前,先选择城市。

刘珍珍

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